Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym (w tym CHF)

Czy w ogóle można sprzedać mieszkanie z hipoteką?

Tak - i to bez zgody banku na samą sprzedaż. Hipoteka to zabezpieczenie ustanowione na nieruchomości, a nie zakaz jej zbywania. Możesz podpisać akt notarialny przenoszący własność, mimo że w dziale IV księgi wieczystej widnieje wpis hipoteki na rzecz banku. Hipoteka po prostu "idzie za nieruchomością" - dlatego żaden rozsądny kupujący nie zapłaci pełnej ceny, dopóki nie ma pewności, że dług zostanie spłacony, a wpis wykreślony.

W praktyce cała transakcja jest tak skonstruowana, żeby pieniądze od kupującego najpierw poszły do banku na spłatę kredytu, a dopiero nadwyżka trafiła do Ciebie. To rozwiązanie chroni obie strony: kupujący dostaje czyste mieszkanie, a Ty wychodzisz z kredytu. Notariusz odmówi sporządzenia aktu tylko wtedy, gdy schemat rozliczenia jest niejasny - dlatego warto mieć go ustalony zanim usiądziecie u notariusza.

To informacja ogólna, a nie porada prawna w indywidualnej sprawie - szczegóły zależą od umowy kredytowej i sytuacji w księdze wieczystej.

Krok 1: zaświadczenie z banku o saldzie i promesa wykreślenia

Pierwszy dokument, który musisz zdobyć, to zaświadczenie banku o aktualnym saldzie zadłużenia oraz o tym, że bank wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki po całkowitej spłacie. Bywa nazywane różnie: zaświadczenie do sprzedaży, promesa, oświadczenie o wysokości zadłużenia i warunkach zwolnienia zabezpieczenia. Dla frankowiczów to dokument kluczowy, bo pokazuje saldo przeliczone na złote na konkretny dzień.

Zaświadczenie zawiera trzy najważniejsze informacje: kwotę do całkowitej spłaty na wskazany dzień, numer rachunku technicznego do spłaty oraz zobowiązanie banku, że po wpływie tej kwoty wyda zgodę na wykreślenie hipoteki (tzw. list mazalny / kwit mazalny). To na podstawie tego dokumentu notariusz zapisze w akcie, ile i gdzie ma trafić z ceny sprzedaży.

Krok 2: jak działa rozliczenie ceny - podział płatności

Najczęstszy i najbezpieczniejszy model: cena sprzedaży zostaje w akcie podzielona na dwie części. Pierwsza część - do wysokości zadłużenia - trafia bezpośrednio na rachunek techniczny banku sprzedającego i spłaca kredyt. Druga część - nadwyżka ponad dług - trafia na Twoje prywatne konto. Notariusz wpisuje oba numery rachunków i terminy płatności w akcie, więc nie ma dowolności.

Przykład liczbowy: sprzedajesz mieszkanie za 500 000 zł, do spłaty zostało 280 000 zł kredytu. Kupujący przelewa 280 000 zł na konto banku (spłata kredytu) i 220 000 zł na Twoje konto. Po zaksięgowaniu bank wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki. Gdy kupujący sam bierze kredyt na zakup, jego bank wypłaca transze według tego samego podziału - część do Twojego banku, część do Ciebie.

Jeśli cena sprzedaży nie pokrywa całego długu (tzw. mieszkanie "pod wodą", częste przy starych kredytach CHF), różnicę trzeba dopłacić z własnych środków przed lub przy transakcji, aby bank w ogóle zwolnił hipotekę. To jeden z trudniejszych scenariuszy - wracamy do niego niżej.

Krok 3: wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej

Po całkowitej spłacie bank wydaje oświadczenie (zgodę / list mazalny) o wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki. Z tym dokumentem składa się wniosek o wykreślenie wpisu do sądu wieczystoksięgowego. Wniosek może złożyć sprzedający, kupujący albo - co dziś najwygodniejsze - notariusz w ramach aktu, jeśli zgoda banku jest już dostępna.

Samo wykreślenie nie jest warunkiem ważności sprzedaży - akt można podpisać wcześniej, a hipoteka znika z księgi po rozpatrzeniu wniosku przez sąd. Dla kupującego zabezpieczeniem jest wtedy zapis w akcie i promesa banku, dlatego bank kupującego zwykle akceptuje taki układ.

Kredyt we frankach (CHF) - co jest inaczej

Mechanizm sprzedaży jest taki sam, ale dochodzą trzy komplikacje. Po pierwsze, saldo jest w walucie obcej i bank przelicza je na złote po swoim kursie na dzień spłaty - kwota do spłaty potrafi różnić się od tej z zaświadczenia sprzed dwóch tygodni, bo zmienia się kurs CHF/PLN. Dlatego przy frankach szczególnie pilnuj aktualnej daty salda i zostaw bufor na wahania kursu.

Po drugie, wiele osób z kredytem CHF jest w trakcie sporu z bankiem lub rozważa pozew o unieważnienie umowy (linia orzecznicza po wyrokach TSUE, m.in. C-260/18 i C-520/21, jest dla frankowiczów korzystna). Sprzedaż mieszkania nie zamyka automatycznie drogi do dalszych roszczeń, ale wpływa na sposób ich rozliczenia, a spłata kredytu przy sprzedaży nie oznacza zrzeczenia się roszczeń. To temat, który warto przed sprzedażą skonsultować z prawnikiem prowadzącym sprawę frankową - decyzje są bardzo indywidualne.

Po trzecie, część starszych kredytów CHF wciąż jest "pod wodą" - przeliczone saldo bywa wyższe niż rynkowa cena mieszkania. Wtedy albo dopłacasz różnicę, albo szukasz kupującego elastycznego co do harmonogramu i formalności. Powyższe to ogólny opis sytuacji prawnej, nie rekomendacja w konkretnej sprawie.

Trudne przypadki: dług, komornik, zaległe raty

Jeśli przestałeś spłacać raty, sytuacja robi się pilna, ale nadal jest wyjściowa. Bank może wypowiedzieć umowę i postawić cały kredyt w stan wymagalności, a w skrajnym scenariuszu skierować sprawę do komornika i licytacji - gdzie ceny bywają znacznie poniżej rynku. Dlatego niemal zawsze opłaca się sprzedać mieszkanie samodzielnie, zanim wkroczy egzekucja, i z ceny spłacić bank.

Gdy w księdze są już wpisy egzekucyjne lub zajęcie komornicze (dział III), do rozliczenia dochodzą kolejni wierzyciele i konieczne jest uzyskanie informacji o pełnej kwocie zajęcia. Transakcja jest wtedy bardziej złożona, bo środki z ceny muszą zaspokoić nie tylko bank hipoteczny, ale i komornika. To wykonalne, lecz wymaga precyzyjnego rozpisania przepływów pieniędzy w akcie.

Tu właśnie sprawdza się skup za gotówkę. Profit Park kupuje także trudne nieruchomości - z kredytem, zadłużeniem, zajęciem komorniczym, udziałami czy ze spadku - a posiadany dział prawny przejmuje rozliczenie z bankiem i wierzycielami, więc nie musisz koordynować tego sam. To opcja zwłaszcza wtedy, gdy liczy się czas albo gdy sprzedaż na otwartym rynku jest utrudniona.

Podatki i koszty - o czym pamiętać

Sprzedając mieszkanie przed upływem 5 lat od końca roku, w którym je nabyłeś, co do zasady płacisz 19% podatku dochodowego od dochodu ze sprzedaży. Można go uniknąć, korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej - jeśli w ciągu 3 lat przeznaczysz przychód na własne cele mieszkaniowe. Co istotne dla zadłużonych: spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na sprzedawane mieszkanie może się rozliczać w ramach tej ulgi, co bywa korzystne. Szczegóły zależą od dat i kwot - to ogólna informacja, nie indywidualna porada podatkowa.

Po 5 latach od nabycia podatku dochodowego od sprzedaży nie ma. Do tego dochodzą zwykłe koszty transakcji: taksa notarialna, opłata sądowa za wykreślenie hipoteki (100 zł), ewentualna prowizja pośrednika oraz koszt zaświadczeń bankowych. Przy wcześniejszej spłacie kredytu sprawdź też, czy umowa nie przewiduje prowizji za nadpłatę - przy kredytach mieszkaniowych dla konsumentów po pewnym czasie zwykle jest ona zniesiona, ale warto to potwierdzić w banku.

Najczęstsze błędy i jak ich uniknąć

Najczęstsza wpadka to nieaktualne saldo - zaświadczenie sprzed miesiąca pokazuje inną kwotę niż dług na dzień spłaty, bo doszły odsetki (a przy CHF także zmiana kursu). Druga to brak ustalonego schematu podziału ceny przed wizytą u notariusza, co potrafi opóźnić podpisanie aktu. Trzecia to ignorowanie działu III i IV księgi wieczystej - przed sprzedażą zawsze sprawdź aktualny odpis online, żeby nie zaskoczyły Cię dodatkowe wpisy.

Zadbaj o spójny harmonogram: zamów zaświadczenie z bufforem czasowym i datą graniczną pokrywającą planowany dzień transakcji, uzgodnij z kupującym (i jego bankiem) terminy przelewów, a w akcie wpisz dokładne rachunki i kwoty. Jeśli sprawa jest skomplikowana - dług, komornik, franki, współwłasność - rozważ kupującego z własnym wsparciem prawnym, który przejmie rozliczenie. Dobrze przygotowana transakcja z hipoteką jest po prostu jedną wizytą u notariusza więcej, a nie żadną przeszkodą nie do przejścia.