Skup nieruchomości komercyjnych dla firm

Co realnie kupujemy w segmencie komercyjnym

Interesują nas obiekty, które generują lub mogą generować przychód operacyjny, a także grunty i projekty z potencjałem deweloperskim. Nie zniechęca nas pustostan, częściowe wynajęcie ani obiekt wymagający repozycjonowania - wręcz przeciwnie, to często sytuacje, w których bezpośredni kupujący z kapitałem jest dla właściciela najlepszym rozwiązaniem. Patrzymy na aktywo całościowo: lokalizację, stan prawny gruntu, strukturę najmu i koszt doprowadzenia obiektu do pełnej wartości.

Tor B2B i NDA - dlaczego najpierw umowa o poufności

W transakcjach komercyjnych informacja sama w sobie ma wartość. Wiadomość, że firma sprzedaje halę, w której mieści się jej zakład produkcyjny, potrafi zaniepokoić kontrahentów, pracowników i bank finansujący. Sygnał, że właściciel chce wyjść z hotelu, zmienia pozycję negocjacyjną wobec operatora. Dlatego u nas standardem jest podpisanie NDA jeszcze przed udostępnieniem rent rollu, umów najmu, danych o NOI czy dokumentacji technicznej.

Tor B2B oznacza też, że dopasowujemy strukturę transakcji do sytuacji podatkowej i korporacyjnej sprzedającego. Część obiektów kupujemy jako asset deal (sama nieruchomość), część jako share deal (udziały w spółce celowej posiadającej obiekt) - to wpływa na VAT, PCC i kwestię wstąpienia w stosunki najmu z mocy art. 678 KC. Nasz dział prawny przedstawia obie ścieżki z konsekwencjami, zanim cokolwiek podpiszemy.

Jak wyceniamy obiekt komercyjny - metoda dochodowa, nie metraż

Mieszkanie wycenia się porównawczo, biurowiec czy park handlowy - dochodowo. Punktem wyjścia jest roczny dochód operacyjny netto (NOI), czyli przychód z najmu pomniejszony o koszty, których nie pokrywają najemcy. Ten dochód kapitalizujemy stopą właściwą dla danej klasy aktywa i lokalizacji (cap rate) - im pewniejszy i dłuższy strumień najmu, tym niższa stopa i wyższa wartość. Dla obiektów pustych lub do repozycjonowania przechodzimy na podejście odtworzeniowe lub rezydualne deweloperskie.

W praktyce na cenę wpływa znacznie więcej niż sam czynsz. Analizujemy każdy z poniższych elementów, bo to one decydują o różnicy między wyceną wstępną a ofertą wiążącą.

Due diligence po naszej stronie - co sprawdza dział prawny

Zwykle to kupujący zleca due diligence zewnętrznej kancelarii i przerzuca jego koszt oraz czas na sprzedającego, wstrzymując decyzję na tygodnie. U nas badanie prowadzi własny dział prawny, co skraca proces i eliminuje opłaty doradcze po naszej stronie. Sprzedający dostarcza dokumentację do data roomu, a my weryfikujemy ją sami i szybko sygnalizujemy, co wymaga wyjaśnienia.

Skupiamy się na kwestiach, które realnie potrafią zatrzymać transakcję komercyjną. Im wcześniej je zidentyfikujemy, tym pewniejszy termin zamknięcia.

Płynność dla firmy - sale and leaseback i wyjście z aktywa

Sprzedaż nieruchomości komercyjnej to dla wielu firm narzędzie zarządzania płynnością, a nie tylko wyjście z inwestycji. W modelu sale and leaseback kupujemy halę lub biuro, w którym spółka prowadzi działalność, i od razu zawieramy z nią długoterminową umowę najmu - firma uwalnia kapitał zamrożony w środku trwałym, poprawia wskaźniki bilansowe i zostaje w tym samym obiekcie bez przeprowadzki. To częste rozwiązanie przed inwestycją, akwizycją albo restrukturyzacją zadłużenia.

Sprzedajemy też płynność w sytuacjach trudnych: gdy obiekt obciąża cash flow, gdy wspólnicy chcą się rozejść, gdy projekt deweloperski utknął na braku finansowania albo gdy bank naciska na spłatę. Wtedy liczy się czas i pewność zamknięcia. Płacimy gotówką z własnego kapitału, bez warunku uzyskania kredytu, więc nie znikamy w połowie procesu - a przy czystej dokumentacji domykamy całość w okolicach 7 dni.