Skup hoteli i pensjonatów (HoReCa)
Hotel czy pensjonat to nie jest zwykła nieruchomość — to działający (albo zatrzymany) biznes z umowami pracowniczymi, rezerwacjami, koncesją na alkohol, systemem PMS i całą historią obłożenia. Dlatego sprzedaż obiektu HoReCa na otwartym rynku potrafi ciągnąć się miesiącami: kupujący indywidualny się wystraszy skali, fundusz będzie miesiącami robił due diligence, a pośrednik i tak nie zrozumie różnicy między ADR a RevPAR. Profit Park kupuje takie obiekty bezpośrednio — za gotówkę, bez prowizji i bez czekania, aż znajdzie się ktoś, kto udźwignie kilkanaście milionów i jednocześnie zna branżę.
Wycena w 24 h · bez zobowiązańWycena hotelu: dlaczego patrzymy na RevPAR, a nie tylko na metry
Mieszkanie wycenia się przez cenę za metr. Hotel wycenia się przez zdolność generowania przychodu z dostępnego pokoju. Kluczowe są dla nas trzy liczby: ADR (średnia cena za sprzedany pokój), obłożenie (occupancy) i wynikający z nich RevPAR — przychód na każdy dostępny pokój, niezależnie od tego, czy był sprzedany. Obiekt z 40 pokojami i RevPAR 180 zł jest dla nas wart więcej niż większy hotel z RevPAR 90 zł, bo decyduje efektywność, nie sama bryła.
Do tego nakładamy realia konkretnej lokalizacji i sezonowości. Pensjonat nad morzem żyjący z trzech miesięcy lata wyceniamy inaczej niż całoroczny obiekt konferencyjny pod miastem. Bierzemy pod uwagę GOP (zysk operacyjny brutto), strukturę kosztów stałych (media, ZUS-y, podatek od nieruchomości od obiektu komercyjnego), stan techniczny i to, czy nieruchomość jest obciążona kredytem albo hipoteką.
Kupujemy hotel zamknięty albo nierentowny — bez tłumaczenia się ze strat
Nie musisz pokazywać nam pięknych wyników, żeby sprzedać. Odkupujemy obiekty, które stoją puste po pandemii, po wycofaniu się operatora, po wygaśnięciu umowy franczyzowej z siecią albo po prostu dlatego, że właściciel nie ma już siły prowadzić recepcji 24/7. Zamknięty hotel to dla większości kupujących problem — dla nas to projekt do ponownego uruchomienia lub przekształcenia, i właśnie dlatego potrafimy go realnie wycenić.
Jeśli obiekt przynosi straty, generuje zaległości w ZUS, US albo ma niespłacany kredyt inwestycyjny, to nie wyklucza transakcji — wręcz przeciwnie. Gotówka i szybkość bywają tu ważniejsze niż maksymalna cena, bo każdy kolejny miesiąc pustostanu to koszty stałe, ochrona, ogrzewanie pustego budynku i postępująca dewastacja. Nasz dział prawny ułoży transakcję tak, by spłata zobowiązań szła równolegle z przeniesieniem własności.
Sprzedaż udziałów w spółce hotelowej (share deal) albo samej nieruchomości (asset deal)
Obiekty HoReCa rzadko są własnością osoby fizycznej — najczęściej trzyma je spółka z o.o., spółka komandytowa albo SPV powołana specjalnie pod inwestycję. Dlatego transakcję możemy poprowadzić dwutorowo: jako asset deal (kupujemy samą nieruchomość i ewentualnie wyposażenie) albo jako share deal (odkupujemy udziały w spółce, która jest właścicielem hotelu). Ten drugi wariant bywa korzystniejszy podatkowo i pozwala zachować ciągłość umów, koncesji i numeru w systemach rezerwacyjnych.
Każdy wariant ma inne konsekwencje dla PCC, VAT i podatku dochodowego, a także inny zakres odpowiedzialności za historię firmy. Nasz dział prawny analizuje, co w danym przypadku jest bezpieczniejsze i tańsze dla Ciebie jako sprzedającego — i tak konstruuje umowę, żebyś nie został z ukrytą odpowiedzialnością po wyjściu z biznesu.
Co się dzieje z pracownikami, rezerwacjami i koncesją na alkohol
Działający hotel to ludzie i zobowiązania, których nie da się ot tak zostawić. Przy przejęciu jako zorganizowana część przedsiębiorstwa wchodzi w grę art. 23(1) Kodeksu pracy — pracownicy z mocy prawa przechodzą do nowego pracodawcy, co dla Ciebie oznacza, że nie musisz nikogo zwalniać ani wypłacać odpraw. To rozwiązanie, które chroni i załogę, i Twoją reputację w lokalnej społeczności.
Osobno porządkujemy rezerwacje przyszłych gości, umowy z OTA (Booking, Expedia), kontrakty z biurami podróży i grupami konferencyjnymi oraz zezwolenie na sprzedaż alkoholu, które jest przypisane do przedsiębiorcy i punktu, a nie automatycznie przechodzi z nieruchomością. Ustalamy z góry, kto honoruje rezerwacje zrobione przed transakcją i jak technicznie przekazać dostęp do PMS oraz channel managera, żeby goście niczego nie odczuli.
Hotel pod przekształcenie: senior, akademik, mieszkania, biura
Nie każdy obiekt ma sens jako hotel — i my to wiemy. Część budynków, które kupujemy, ma większą wartość po zmianie funkcji niż jako baza noclegowa. Układ z wieloma małymi pokojami z węzłami sanitarnymi świetnie nadaje się na prywatny dom seniora (PBSO), akademik, mieszkania na wynajem instytucjonalny (PRS) albo aparthotel z mieszkaniami na sprzedaż. Obiekt przydrożny może mieć większy potencjał jako magazyn, salon czy biura.
Patrzymy na miejscowy plan zagospodarowania, warunki zabudowy i to, jak kosztowna byłaby zmiana sposobu użytkowania. Dzięki temu jesteśmy w stanie zaproponować cenę nawet tam, gdzie inny kupujący widzi tylko stary, nierentowny pensjonat. Ty nie musisz przeprowadzać żadnego przekształcenia — to my bierzemy na siebie cały proces inwestycyjny po zakupie.
Nieruchomości, które skupujemy
Przekrój realizacji — domy, mieszkania, kamienice i grunty w każdym stanie, także z trudnym stanem prawnym.
Powiązane usługi
Biurowce
Kupujemy biurowce i lokale usługowe — z najemcą i bez.
Hale i magazyny
Odkupujemy hale produkcyjne, magazyny i obiekty logistyczne.
Obiekty handlowe
Kupujemy obiekty handlowe z umowami najmu (sale-and-leaseback).
Inwestycje deweloperskie
Kupujemy projekty i pakiety deweloperskie oraz banki ziemi.
Trudna sytuacja? Bierzemy ją na siebie.
Spłata długu, zatrzymanie licytacji, dział spadku — z własnym działem prawnym.
4 kroki do gotówki
Kontakt i wycena
Dzwonisz lub wysyłasz dane. Bezpłatna wycena wstępna w 24 h.
Wiążąca oferta
Podajemy konkretną kwotę netto. Bez ukrytych kosztów i prowizji.
Umowa i zaliczka
Umowa przedwstępna, możliwa zaliczka. Dział prawny porządkuje stan prawny.
Akt i gotówka
Notariusz, którego wybierasz. Gotówka na koncie w dniu podpisania aktu.
Najczęstsze pytania
Czy kupujecie hotel działający, czy muszę go najpierw zamknąć?
Kupujemy obiekty w obu stanach. Działający hotel możemy przejąć z ciągłością pracowników, rezerwacji i umów, tak żeby goście niczego nie odczuli. Zamknięty czy sezonowy obiekt też wyceniamy i odkupujemy — nie musisz nic wygaszać przed rozmową z nami.
Jakich danych potrzebujecie do wyceny obiektu HoReCa?
Najbardziej pomagają wyniki z PMS za 2-3 sezony: ADR, obłożenie, RevPAR oraz koszty operacyjne i GOP. Jeśli ich nie masz (np. obiekt stoi zamknięty), bazujemy na liczbie i standardzie pokoi, lokalizacji, stanie technicznym i wartości alternatywnej nieruchomości. Wstępną wycenę przedstawiamy szybko, a pełną po oględzinach.
Mam kredyt inwestycyjny i hipotekę na hotelu — czy to przekreśla sprzedaż?
Nie. Obciążenie kredytem czy hipoteką to standard przy obiektach hotelowych. Nasz dział prawny ustala saldo z bankiem i organizuje transakcję tak, by spłata zobowiązania nastąpiła przy przeniesieniu własności. Sprzedajesz za gotówkę, a my zdejmujemy z Ciebie obsługę kredytu.
Lepiej sprzedać udziały w spółce czy samą nieruchomość?
To zależy od struktury własności i skutków podatkowych. Share deal (sprzedaż udziałów spółki/SPV) zachowuje ciągłość koncesji i umów oraz bywa korzystniejszy podatkowo. Asset deal to czysty zakup nieruchomości. Przeanalizujemy oba warianty pod kątem PCC, VAT i podatku dochodowego i zarekomendujemy ten bezpieczniejszy dla Ciebie.
Co stanie się z moimi pracownikami i przyszłymi rezerwacjami gości?
Przy przejęciu jako zorganizowana część przedsiębiorstwa pracownicy przechodzą do nowego właściciela z mocy art. 23(1) Kodeksu pracy — nie musisz ich zwalniać ani wypłacać odpraw. Rezerwacje, umowy z Bookingiem i grupami konferencyjnymi ustalamy z góry, kto i jak honoruje, żeby goście nie odczuli zmiany właściciela.
Ile trwa cała transakcja zakupu hotelu?
Standardowo domykamy w okolicach 7 dni od uzgodnienia ceny i warunków, o ile stan prawny jest klarowny. Przy bardziej złożonych sprawach (kilku wspólników, zaległości, przejęcie spółki) potrzeba więcej czasu na due diligence, ale i tak jest to znacznie szybciej niż miesiące szukania kupca na otwartym rynku. Działamy na gotówce, bez prowizji i bez czekania na finansowanie.
Sprzedaj szybko i bezpiecznie
Bezpłatna, niezobowiązująca wycena w 24 h.