Skup biurowców i lokali usługowych
Biurowiec klasy B czy lokal usługowy to nie mieszkanie — tu nie liczy się metraż i lokalizacja same w sobie, lecz strumień czynszu, jakość najemcy i to, co zostanie z NOI po odliczeniu pustostanów, podatku od nieruchomości i kosztów zarządzania. Kupujemy nieruchomości komercyjne jako inwestor instytucjonalny: patrzymy na rent roll, WAULT, stan techniczny instalacji i realny cap rate, a nie na cenę ofertową z portalu. Dzięki temu rozmowa toczy się językiem, który Państwo znają — LOI, due diligence, NOI — a nie ogólnikami.
Wycena w 24 h · bez zobowiązańJak liczymy cenę: cap rate, NOI i realny rent roll
Punktem wyjścia jest dochód operacyjny netto (NOI) — czynsze i opłaty serwisowe pomniejszone o koszty, których najemca nie pokrywa: podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, zarządzanie, pustostany strukturalne i CAPEX odtworzeniowy. NOI dzielimy przez stopę kapitalizacji właściwą dla danej klasy i miasta. Dla biurowców klasy B i C poza ścisłymi centrami cap rate jest istotnie wyższy niż dla prime'u, co przekłada się na niższy mnożnik — i jest to wycena rynkowa, nie zaniżanie.
Weryfikujemy rent roll pozycja po pozycji: czy czynsz jest efektywny czy nominalny (po odliczeniu rent-free i fit-outu), czy są klauzule indeksacyjne, jaka jest waluta umowy i kto ponosi koszty mediów. Umowa z czynszem 'na papierze' wyższym niż rynkowy obniża, a nie podnosi wartość — bo przy najbliższym przedłużeniu najemca i tak zejdzie do poziomu rynku.
Aktywo z najemcą: cesja umów, kaucje i WAULT
Przy nieruchomości z najemcą kluczowy jest WAULT — średni ważony pozostały okres najmu. Im dłuższy i im pewniejszy najemca, tym niższy cap rate i wyższa cena. Badamy, czy umowy są na czas oznaczony, czy zawierają klauzule wypowiedzenia, prawa pierwokupu najemcy oraz zabezpieczenia: kaucję pieniężną, gwarancję bankową lub poddanie się egzekucji w trybie art. 777 KPC. Sprawdzamy też zaległości czynszowe i historię płatności.
Transakcja przenosi prawa i obowiązki z umów najmu na nabywcę z mocy prawa (art. 678 KC — nabywca wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy). Zajmujemy się formalnym powiadomieniem najemców, cesją kaucji i przeksięgowaniem zabezpieczeń, tak aby ciągłość czynszu nie została przerwana ani jednego dnia.
Pustostan komercyjny: dlaczego dla nas to nie problem
Pusty biurowiec lub zamknięty lokal usługowy to dla obecnego właściciela koszt netto: podatek od nieruchomości naliczany od najwyższej stawki dla działalności gospodarczej, ochrona, minimalne ogrzewanie chroniące instalacje przed zamarznięciem i postępująca dekapitalizacja. My wyceniamy taki obiekt według potencjału po komercjalizacji lub zmianie funkcji, a ryzyko znalezienia najemcy bierzemy na siebie.
Często pustostan ma większy sens dla nas niż dla sprzedającego, bo dysponujemy własnym zapleczem do re-komercjalizacji i przebudowy — od biura klasy C do funkcji medycznej, usługowej, magazynu miejskiego czy lokali na wynajem. Nie czekają Państwo, aż 'rynek odbije'; domykamy transakcję i przejmujemy koszty utrzymania od dnia aktu.
Due diligence i LOI: jak wygląda nasz proces zakupu
Po wstępnej rozmowie i otrzymaniu rent rollu oraz danych technicznych przedstawiamy niewiążący LOI z proponowaną ceną i strukturą. Po jego akceptacji nasz dział prawny prowadzi skróconą, ale rzetelną due diligence: księga wieczysta i obciążenia (hipoteki, służebności, roszczenia), stan prawny gruntu (własność czy użytkowanie wieczyste i jego termin), świadectwo charakterystyki energetycznej, pozwolenia, MPZP oraz przegląd umów najmu i serwisowych.
Ponieważ kupujemy za gotówkę, nie ma etapu oczekiwania na decyzję kredytową ani na operat bankowy — to właśnie tu transakcje komercyjne najczęściej się rozpadają. Standardowo od LOI do podpisania aktu notarialnego przechodzimy w około 7 dni roboczych, a 0% prowizji oznacza, że cena uzgodniona to kwota, którą Państwo realnie otrzymują.
Użytkowanie wieczyste, VAT i podatek przy sprzedaży komercyjnej
Nieruchomości komercyjne częściej niż mieszkalne stoją na gruncie w użytkowaniu wieczystym — sprawdzamy pozostały okres, wysokość opłaty rocznej i ewentualne roszczenie o przekształcenie. Ma to bezpośredni wpływ na wycenę i na strukturę transakcji.
Istotny jest też reżim podatkowy: sprzedaż używanego budynku komercyjnego bywa zwolniona z VAT (dostawa po pierwszym zasiedleniu), ale strony mogą złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i opodatkować transakcję VAT — co w obrocie B2B między czynnymi podatnikami zwykle jest neutralne dzięki odliczeniu. Przy sprzedaży udziału lub całego SPV w grę wchodzi PCC i kwestie CIT po stronie sprzedającego. Nasz dział prawny pomaga dobrać wariant optymalny dla obu stron — nie zastępujemy jednak Państwa doradcy podatkowego.
Nieruchomości, które skupujemy
Przekrój realizacji — domy, mieszkania, kamienice i grunty w każdym stanie, także z trudnym stanem prawnym.
Powiązane usługi
Hale i magazyny
Odkupujemy hale produkcyjne, magazyny i obiekty logistyczne.
Obiekty handlowe
Kupujemy obiekty handlowe z umowami najmu (sale-and-leaseback).
Hotele i pensjonaty
Odkupujemy hotele, pensjonaty i obiekty HoReCa — działające i zamknięte.
Inwestycje deweloperskie
Kupujemy projekty i pakiety deweloperskie oraz banki ziemi.
Trudna sytuacja? Bierzemy ją na siebie.
Spłata długu, zatrzymanie licytacji, dział spadku — z własnym działem prawnym.
4 kroki do gotówki
Kontakt i wycena
Dzwonisz lub wysyłasz dane. Bezpłatna wycena wstępna w 24 h.
Wiążąca oferta
Podajemy konkretną kwotę netto. Bez ukrytych kosztów i prowizji.
Umowa i zaliczka
Umowa przedwstępna, możliwa zaliczka. Dział prawny porządkuje stan prawny.
Akt i gotówka
Notariusz, którego wybierasz. Gotówka na koncie w dniu podpisania aktu.
Najczęstsze pytania
Kupujecie biurowce klasy B i C, czy tylko prime?
Specjalizujemy się właśnie w klasie B i C oraz w lokalach usługowych poza ścisłymi centrami — to segment, w którym fundusze prime często nie działają, a my czujemy się pewnie. Wyceniamy według realnego NOI i cap rate właściwego dla danej klasy i miasta, więc nawet starszy budynek z wyższym ryzykiem pustostanu ma u nas konkretną, rynkową ofertę.
Jak wycena zmienia się, gdy w lokalu jest najemca z długą umową?
Im dłuższy WAULT i pewniejszy najemca, tym niższy cap rate i wyższa cena — bezpieczny, długi strumień czynszu jest dla nas wartościowy. Analizujemy jednak czynsz efektywny (po rent-free), zabezpieczenia i prawo pierwokupu najemcy. Czynsz nominalnie zawyżony ponad rynek nie podnosi ceny, bo przy przedłużeniu i tak zejdzie do poziomu rynkowego.
Mam pustostan, który generuje same koszty. Czy się nim zajmiecie?
Tak — pustostany komercyjne to jeden z naszych głównych celów. Ryzyko komercjalizacji bierzemy na siebie i przejmujemy koszty utrzymania (podatek, ochrona, ogrzewanie) od dnia aktu notarialnego. Wyceniamy obiekt według potencjału po ponownym wynajęciu lub zmianie funkcji, a nie według tego, że dziś stoi pusty.
Czy transakcja jest opodatkowana VAT czy zwolniona?
Zależy od sytuacji. Dostawa używanego budynku po pierwszym zasiedleniu bywa zwolniona z VAT, ale jako czynni podatnicy możemy wspólnie złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i opodatkować transakcję — w obrocie B2B jest to zwykle neutralne dzięki odliczeniu. Przy sprzedaży udziałów lub spółki celowej w grę wchodzi PCC. Nasz dział prawny pomaga dobrać wariant, ale nie zastępuje Państwa doradcy podatkowego.
Ile trwa zakup biurowca lub lokalu usługowego?
Po akceptacji LOI przeprowadzamy skróconą due diligence prawną i techniczną, a akt notarialny podpisujemy standardowo w około 7 dni roboczych. Kupujemy za gotówkę, więc nie ma etapu oczekiwania na decyzję kredytową ani operat bankowy — to właśnie ten warunek najczęściej wydłuża i wykoleja transakcje komercyjne. Działamy z 0% prowizji, więc uzgodniona cena to kwota, którą realnie Państwo otrzymują.
Sprzedaj szybko i bezpiecznie
Bezpłatna, niezobowiązująca wycena w 24 h.