Najem okazjonalny a sprzedaż mieszkania z lokatorem

Art. 678 KC w praktyce: kupujesz mieszkanie, kupujesz też najemcę

Punktem wyjścia jest art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego: w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Mówiąc po ludzku — gdy sprzedajesz mieszkanie, w którym ktoś mieszka na podstawie umowy najmu, nowy właściciel automatycznie staje się wynajmującym. Nie trzeba podpisywać nowej umowy z lokatorem ani aneksu; obowiązuje ta sama umowa, na tych samych warunkach, z tym samym czynszem i terminem zakończenia.

Lokator nie musi się wyprowadzić tylko dlatego, że zmienił się właściciel. Najem trwa dalej, a najemca płaci czynsz już nowemu właścicielowi (od momentu, gdy dowie się o zmianie — dlatego warto go o sprzedaży poinformować na piśmie). To rozwiązanie chroni najemcę przed sytuacją, w której sprzedaż lokalu z dnia na dzień pozbawiałaby go dachu nad głową.

Poniżej podajemy informacje ogólne, a nie poradę prawną w konkretnej sprawie — przy nietypowej umowie warto skonsultować dokumenty z prawnikiem. Sama zasada jest jednak prosta i działa automatycznie, niezależnie od tego, czy w umowie sprzedaży w ogóle o najmie wspomniano.

Kiedy nowy właściciel może wypowiedzieć najem — i dlaczego najem okazjonalny to chroni

Art. 678 § 1 KC daje nabywcy furtkę: może on wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. To wyjątek od zasady ciągłości. Ale uwaga — § 2 tego samego przepisu mówi, że uprawnienie do wypowiedzenia NIE przysługuje, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Innymi słowy: jeśli najemca ma solidną umowę na czas oznaczony z datą pewną, nowy właściciel musi ją uszanować do końca.

Tu pojawia się kluczowa różnica dotycząca najmu okazjonalnego. Umowa najmu okazjonalnego z definicji zawierana jest na czas oznaczony (maksymalnie 10 lat) i wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Co ważne, do umowy najmu okazjonalnego dołącza się akt notarialny — oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji co do opróżnienia lokalu. Sam ten element notarialny w praktyce nadaje umowie datę pewną. Efekt: nabywca mieszkania z najemcą okazjonalnym zwykle NIE może go ot tak wypowiedzieć — wstępuje w umowę i musi czekać do upływu okresu, na jaki ją zawarto.

Dla kupującego oznacza to, że przy najmie okazjonalnym należy bardzo dokładnie sprawdzić, do kiedy umowa obowiązuje. Przy zwykłym najmie na czas nieoznaczony sytuacja jest dla nabywcy korzystniejsza — może wypowiedzieć z ustawowym terminem, choć i tu ograniczają go przepisy o ochronie lokatorów.

Czym jest najem okazjonalny i dlaczego zmienia układ sił

Najem okazjonalny to szczególny tryb wynajmu uregulowany w ustawie o ochronie praw lokatorów. Może go stosować wyłącznie właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. Jego sednem jest załączony do umowy akt notarialny, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje się opróżnić lokal po zakończeniu umowy. Najemca wskazuje też inny lokal, do którego mógłby się wyprowadzić, oraz oświadczenie właściciela tego lokalu o zgodzie na przyjęcie.

Dla wynajmującego (a potem nabywcy) najem okazjonalny jest bezpieczniejszy niż zwykły: jeśli lokator nie wyprowadzi się po zakończeniu umowy, nie trzeba przechodzić długiego procesu sądowego o eksmisję. Wystarczy nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu i sprawa idzie wprost do komornika, z pominięciem przepisów chroniących przed eksmisją w okresie ochronnym (np. zakazu eksmisji na bruk w sezonie zimowym czy obowiązku przyznania lokalu socjalnego).

Z perspektywy sprzedaży i zakupu jest jednak druga strona medalu: skoro umowa jest na czas oznaczony i ma formę kwalifikowaną, nowy właściciel zostaje z nią na dłużej. To nie wada — to po prostu cecha, którą trzeba świadomie wycenić przy ustalaniu ceny mieszkania z lokatorem.

Co dzieje się z kaucją i zaległym czynszem po sprzedaży

Częste źródło sporów to kaucja. Skoro nabywca wstępuje w stosunek najmu, to jego — a nie sprzedającego — obciąża obowiązek zwrotu kaucji najemcy po zakończeniu umowy. Dlatego w praktyce kaucję trzeba rozliczyć między sprzedającym a kupującym przy transakcji: najczęściej obniża się cenę o kwotę kaucji albo sprzedający fizycznie przekazuje ją nabywcy, co opisuje się w umowie sprzedaży.

Jeśli tego nie uregulujecie, nabywca po latach będzie musiał oddać lokatorowi kaucję, której nigdy nie dostał — a roszczenie do sprzedającego bywa trudne do wyegzekwowania. Warto też w protokole zdawczo-odbiorczym opisać stan rozliczeń: zaległości czynszowe, opłaty za media, ewentualne odszkodowania.

Zaległy czynsz sprzed dnia sprzedaży zasadniczo należy się staremu właścicielowi (to jego wierzytelność), chyba że strony umówią się inaczej i dokonają cesji. Czynsz za okres po sprzedaży należy się już nabywcy. Granicą jest dzień przejścia własności, a w relacji z najemcą — moment, w którym dowiedział się on o zmianie wynajmującego.

Checklista due diligence: co sprawdzić przed zakupem mieszkania z lokatorem

Kupując lokal z najemcą, nie patrzysz tylko na metraż i cenę — kupujesz też zobowiązanie. Dlatego przed podpisaniem aktu zażądaj od sprzedającego pełnej dokumentacji najmu i przeczytaj ją tak, jakbyś to ty był wynajmującym (bo za chwilę nim będziesz).

Szczególnie istotne jest ustalenie, na jaki czas zawarto umowę, jaki jest okres wypowiedzenia, czy najem ma datę pewną oraz czy przy najmie okazjonalnym dopełniono wszystkich formalności (akt notarialny o poddaniu się egzekucji, wskazanie lokalu zastępczego, zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni — bez tego zgłoszenia najem traci status okazjonalnego i działa jak zwykły).

Sprzedaję mieszkanie z lokatorem — jak nie stracić i nie naruszyć prawa

Jeśli to ty sprzedajesz, masz pełne prawo zbyć lokal mimo trwającego najmu — zgoda lokatora nie jest potrzebna. Nie możesz jednak ukrywać przed kupującym faktu, że w mieszkaniu ktoś mieszka, ani podsuwać umowy w wersji innej niż obowiązująca. Zatajenie najmu może skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą, a nawet zarzutem wprowadzenia w błąd.

W praktyce mieszkanie z lokatorem sprzedaje się trudniej i często z dyskontem cenowym — kupujący na rynku detalicznym chce lokal pusty, gotowy do zamieszkania lub do własnego wynajmu na swoich warunkach. Im dłuższa i mocniejsza umowa (np. najem okazjonalny na kilka lat), tym węższe grono nabywców. Dlatego część właścicieli najpierw doprowadza do zakończenia najmu, a dopiero potem sprzedaje.

Gdy jednak zależy ci na czasie albo lokatora nie da się szybko wykwaterować, alternatywą jest sprzedaż do podmiotu, który kupuje nieruchomości z obciążeniami. Profit Park skupuje za gotówkę także trudne przypadki — mieszkania z lokatorem, z długiem, zajęciem komorniczym, udziałami czy ze spadku — i ma własny dział prawny, który przejmuje analizę umowy najmu i formalności. To opcja dla osób, które wolą sprzedać szybko i bez ryzyka, niż miesiącami szukać kupca gotowego zaakceptować najemcę.

Najem okazjonalny vs zwykły przy sprzedaży — szybkie porównanie

Żeby uporządkować różnice z perspektywy transakcji, warto zestawić oba typy najmu obok siebie. Decydująca jest odpowiedź na jedno pytanie: czy nowy właściciel będzie mógł zakończyć umowę, czy musi ją przejąć do końca okresu.