Sprzedaż nieruchomości frankowiczów — kredyt CHF krok po kroku

Czy w ogóle można sprzedać mieszkanie z kredytem we frankach?

Tak — i mechanizm jest dokładnie taki sam jak przy kredycie złotowym. Hipoteka wpisana w księdze wieczystej nie blokuje sprzedaży; po prostu z ceny, którą zapłaci kupujący, spłacacie najpierw bank, a resztę dostajecie do ręki. Bank po otrzymaniu spłaty wystawia list mazalny (zgodę na wykreślenie hipoteki), na podstawie którego notariusz lub kupujący wykreślą obciążenie z księgi.

Różnica wobec kredytu w złotówkach jest jedna, ale istotna: kwota do spłaty nie jest stała. Saldo kredytu CHF przeliczane jest na złote po kursie sprzedaży banku z dnia spłaty, więc realna kwota „do zera” może zmienić się o kilka–kilkanaście tysięcy złotych w zależności od kursu i daty. Dlatego przy frankach nigdy nie operujemy szacunkami — zawsze prosimy bank o aktualne zaświadczenie z kursem.

Druga rzecz, która odróżnia franki: wielu kredytobiorców ma dziś sprawę sądową przeciwko bankowi lub rozważa jej wytoczenie. To nie wyklucza sprzedaży, ale wpływa na strategię i moment, w którym warto ją przeprowadzić — o tym w dalszej części.

Krok po kroku: jak przebiega sprzedaż

Kolejność działań przy nieruchomości z kredytem frankowym jest powtarzalna. Trzymanie się jej chroni przed sytuacją, w której kupujący wpłaca pieniądze, a saldo banku okazuje się wyższe, niż zakładaliście.

Jak rozlicza się saldo w CHF — na co uważać przy kursie

Najważniejsza pułapka: zaświadczenie o saldzie ma datę ważności i podaje kurs z konkretnego dnia. Jeśli między datą zaświadczenia a dniem faktycznej spłaty frank wzrośnie, kwota do spłaty będzie wyższa — a różnicę musi ktoś pokryć. Dlatego w umowie przedwstępnej i w akcie notarialnym warto przewidzieć „bufor” oraz zasadę, że ewentualna nadwyżka po spłacie wraca do sprzedającego, a niedobór sprzedający uzupełnia.

Bank do spłaty całkowitej stosuje zwykle własny kurs sprzedaży (wyższy niż kurs średni NBP), co podnosi koszt zamknięcia. Niektóre banki pozwalają wpłacić bezpośrednio franki kupione w kantorze po korzystniejszym kursie — przy dużym saldzie potrafi to dać oszczędność, ale wymaga ustalenia z bankiem rachunku walutowego i terminów. Każdorazowo dopytajcie, czy spłata całkowita wiąże się z prowizją za wcześniejszą spłatę (w wielu starych umowach CHF już jej nie ma, ale nie zawsze).

Sprzedaż a sprawa sądowa przeciwko bankowi

To pytanie, które wraca najczęściej: „Mam pozew o unieważnienie umowy CHF — czy sprzedaż mi go zepsuje?”. Sprzedaż nieruchomości sama w sobie nie umarza sprawy i co do zasady nie pozbawia roszczeń wobec banku, bo przedmiotem sporu jest umowa kredytu, a nie mieszkanie. Możesz sprzedać nieruchomość i dalej procesować się o nieważność umowy lub o tzw. odfrankowienie.

Jest jednak niuans praktyczny. Jeśli celem jest stwierdzenie nieważności umowy, sąd „cofa” strony do stanu sprzed kredytu — wzajemnie zwracacie sobie z bankiem to, co świadczyliście (teoria dwóch kondykcji). Spłata całkowita kredytu w trakcie procesu nie likwiduje roszczenia, ale zmienia konfigurację rozliczeń i bywa wykorzystywana w negocjacjach ugodowych. Decyzja, czy spłacać kredyt przed wyrokiem, czy dążyć do ugody/wyroku przed sprzedażą, powinna zapaść po rozmowie z prawnikiem prowadzącym sprawę — to jest informacja ogólna, a nie porada w indywidualnej sprawie.

W praktyce spotyka się dwa scenariusze. Pierwszy: sprzedajesz teraz, spłacasz kredyt z ceny i kontynuujesz proces o zwrot nadpłaconych rat. Drugi: czekasz na ugodę z bankiem (która często redukuje saldo), a dopiero potem sprzedajesz „czyste” mieszkanie bez hipoteki. Który wariant jest korzystniejszy, zależy od etapu sprawy, wysokości salda i tego, jak pilnie potrzebujesz gotówki.

Gdy saldo kredytu jest wyższe niż wartość mieszkania

Po latach osłabienia złotego część kredytów frankowych przez pewien czas przewyższała wartość nieruchomości (tzw. ujemny kapitał własny). Dziś, po wyrokach unieważniających umowy i ugodach, sytuacja wielu kredytobiorców się poprawiła, ale wciąż zdarza się, że bankowe saldo „do zera” jest wyższe niż cena, jaką da rynek.

Wtedy są trzy drogi. Można dopłacić różnicę z własnych środków, by zamknąć kredyt i przeprowadzić sprzedaż. Można negocjować z bankiem ugodę redukującą saldo (banki masowo proponują przewalutowanie po kursie korzystniejszym niż obecny — warto policzyć). Można też wstrzymać sprzedaż do prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy sądowej, jeśli realnie zmierza ku unieważnieniu umowy — bo unieważnienie potrafi zmienić rachunek o dziesiątki tysięcy złotych.

Jeśli do tego dochodzi presja czasu — zaległości, wszczęta egzekucja komornicza, sprawa spadkowa czy współwłasność, w której współwłaściciele się nie dogadują — sprzedaż na otwartym rynku bywa za wolna. To jeden z przypadków, w których kupujący za gotówkę z własnym działem prawnym (jak Profit Park) potrafi przejąć rozliczenie z bankiem i przeprowadzić transakcję sprawnie, bez czekania na kupującego z kredytem hipotecznym.

Podatki i koszty przy sprzedaży nieruchomości z kredytem CHF

Spłata kredytu z ceny sprzedaży nie jest osobnym zdarzeniem podatkowym — to po prostu rozdysponowanie środków. Podatek dochodowy 19% dotyczy dochodu ze sprzedaży, jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego nabycia nieruchomości. Po tym okresie sprzedaż jest wolna od PIT, niezależnie od tego, czy mieszkanie było na kredyt, czy nie.

Uwaga na częsty błąd: dochód do opodatkowania liczy się jako przychód (cena) minus koszty nabycia, a nie minus saldo kredytu. Kwota spłaconego kredytu nie jest kosztem uzyskania przychodu — kredyt to sposób finansowania, nie koszt zakupu. Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat, możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej, przeznaczając przychód na własne cele mieszkaniowe (w tym, pod warunkami, na spłatę innego kredytu mieszkaniowego).

Dokumenty, które warto przygotować zawczasu

Im wcześniej skompletujesz papiery, tym mniej ryzyka, że transakcja przesunie się przez wygasłe zaświadczenie. Zaświadczenia bankowe mają krótką ważność, więc zamawia się je dopiero, gdy masz kupującego i znaną datę aktu — ale resztę warto mieć w szufladzie.