Skup inwestycji deweloperskich i pakietów

Co dokładnie skupujemy - od banku ziemi po inwestycję w toku

Każdy z czterech typów aktywów wyceniamy inaczej, bo różni je poziom ryzyka i zaawansowania. Grunt bez decyzji to gra o potencjał planistyczny, a inwestycja z 60% sprzedanych mieszkań i podpisanymi umowami deweloperskimi to już portfel zobowiązań i należności. Dlatego pierwsza rozmowa zawsze zaczyna się od pytania, na jakim etapie jest projekt i jakie decyzje administracyjne są już prawomocne.

Jak przenosimy pozwolenie na budowę bez utraty ważności projektu

Przy zakupie projektu kluczowe jest przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na nowego inwestora. Reguluje to art. 40 Prawa budowlanego - organ przenosi PnB na rzecz innego podmiotu, jeżeli dotychczasowy inwestor wyrazi na to zgodę, a nowy złoży oświadczenie o przejęciu wszystkich warunków decyzji oraz wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Nasz dział prawny przygotowuje komplet oświadczeń tak, by przeniesienie odbyło się równolegle z aktem notarialnym i nie wytworzyła się luka, w której projekt zostaje "bez gospodarza".

Sprawdzamy też, czy pozwolenie nie wygasło - PnB traci ważność, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, albo gdy prace przerwano na dłużej niż 3 lata. Weryfikujemy datę pierwszego wpisu w dzienniku budowy i zgodność realizacji z zatwierdzonym projektem, by uniknąć przejęcia decyzji, która formalnie już nie obowiązuje.

Wycena banku ziemi - co decyduje o cenie gruntu inwestycyjnego

Wartość banku ziemi to nie cena za metr kwadratowy działki, lecz pochodna tego, ile PUM (powierzchni użytkowej mieszkalnej) da się na niej zrealizować i jak szybko. Działka z aktualnym MPZP, który dopuszcza zabudowę wielorodzinną o określonej intensywności, jest warta wielokrotnie więcej niż sąsiednia bez planu, mimo identycznej powierzchni. Dlatego analizę zaczynamy od zapisów planu lub treści decyzji WZ, wskaźnika intensywności zabudowy, dopuszczalnej wysokości i wymaganej liczby miejsc postojowych.

Pakiety lokali i cesja umów deweloperskich w świetle ustawy deweloperskiej

Przy hurtowym zakupie mieszkań z budowy w toku transakcja zwykle przyjmuje formę cesji praw i obowiązków z umów deweloperskich albo zawarcia jednej umowy na cały pakiet jednostek. Tu w grę wchodzi ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i jej mechanizmy - mieszkaniowy rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty) oraz składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Sprawdzamy, czy środki z dotychczasowych wpłat są prawidłowo zabezpieczone na rachunku powierniczym i jak rozliczane są transze wobec postępu robót.

Gdy kupujemy gotowe, niesprzedane lokale po oddaniu budynku do użytkowania, weryfikujemy pozwolenie na użytkowanie, inwentaryzację powykonawczą, ustanowienie odrębnej własności lokali i stan ksiąg wieczystych dla poszczególnych jednostek. Przy pakietach lokali usługowych dochodzi analiza najmu, jeśli powierzchnie są już skomercjalizowane - przejmujemy je wraz z umowami albo jako pustostan, zależnie od ustaleń.

Due diligence i wybór struktury - share deal czy asset deal

Większość projektów deweloperskich prowadzonych jest w spółkach celowych (SPV), dlatego transakcja może oznaczać kupno udziałów spółki albo samych aktywów. Share deal bywa korzystniejszy podatkowo (PCC od udziałów wynosi 1%, podczas gdy zakup gruntu budowlanego od podatnika to zwykle VAT 23%), ale wiąże się z przejęciem całej historii spółki - jej zobowiązań, zaległości i ewentualnych ryzyk podatkowych. Asset deal jest "czystszy", lecz droższy w obsłudze i wymaga przeniesienia każdej decyzji z osobna. Nasz dział prawny rekomenduje wariant po przejrzeniu dokumentów, a nie odwrotnie.

Due diligence prowadzimy równolegle prawne, techniczne i podatkowe. Nie blokuje to tempa - dlatego nawet przy złożonej strukturze potrafimy zamknąć transakcję w okolicach 7 dni od uzgodnienia ceny, jeżeli komplet dokumentów jest dostępny. Płacimy gotówką ze środków własnych, bez warunku uzyskania kredytu, i nie pobieramy prowizji - to istotne, gdy sprzedający jest pod presją kowenantów bankowych lub terminu zwrotu finansowania.