Skup nieruchomości z lokatorem i najemcą
Mieszkanie z lokatorem to dla większości kupujących problem nie do przejścia. Bank nie da kredytu na lokal, którego nie można obejrzeć ani wydać w stanie wolnym, a klient gotówkowy szukający „M" dla siebie ucieka, gdy tylko usłyszy, że w środku ktoś mieszka, jest zameldowany albo ma podpisaną umowę najmu. W efekcie właściciel zostaje z nieruchomością, która formalnie jest jego, ale praktycznie nie da się jej sprzedać na otwartym rynku za rozsądną cenę. My kupujemy dokładnie takie mieszkania — zajęte przez najemcę, z zameldowanym lokatorem, a nawet z osobą, która nie ma już żadnego tytułu prawnego do lokalu.
Wycena w 24 h · bez zobowiązańArt. 678 KC — kupujesz mieszkanie, najem trwa dalej
Najczęstsze nieporozumienie przy sprzedaży lokalu z najemcą brzmi: „sprzedam mieszkanie i umowa najmu wygaśnie". Nieprawda. Zgodnie z art. 678 § 1 KC w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy — czyli kupujący przejmuje umowę z dotychczasowym najemcą na warunkach, jakie obowiązywały do tej pory. Dlatego dla zwykłego nabywcy mieszkanie z aktywnym najmem jest mało atrakcyjne: nie wprowadzi się od ręki, a najemcę chroni czynsz i okres wypowiedzenia zapisany w umowie.
Dla nas to standardowy element analizy. Sprawdzamy, czy najem jest na czas oznaczony czy nieoznaczony, jakie są terminy wypowiedzenia i czy nabywcy przysługuje prawo wypowiedzenia z zachowaniem ustawowych terminów (art. 678 § 1 zd. 2 KC) — przy najmie na czas oznaczony zawartym na piśmie z datą pewną ta możliwość bywa wyłączona. Na tej podstawie decydujemy, czy kontynuujemy najem, czy planujemy odzyskanie lokalu, i wkalkulowujemy to w cenę, którą Ci proponujemy.
Zameldowanie to nie tytuł prawny — dlaczego to upraszcza sprzedaż
Wielu właścicieli blokuje sprzedaż, bo „w mieszkaniu ktoś jest zameldowany". Tymczasem zameldowanie to wyłącznie czynność ewidencyjno-administracyjna — potwierdza fakt przebywania pod adresem, ale nie daje żadnego prawa do lokalu i nie wpływa na własność. Zameldowany lokator bez umowy najmu, bez darowizny dożywocia czy służebności mieszkania nie ma tytułu prawnego, który chroniłby jego pobyt wobec właściciela. To częsta sytuacja: były partner, dorosłe dziecko, dawny domownik, który się wyprowadził, ale nigdy nie wymeldował.
Kupujemy mieszkania z czynnym zameldowaniem osób trzecich. Nasz dział prawny ustala, czy za meldunkiem stoi realny tytuł prawny, czy tylko wpis w ewidencji, a po nabyciu prowadzimy wymeldowanie w trybie administracyjnym (decyzja organu gminy o wymeldowaniu osoby, która opuściła lokal). Ty nie musisz wcześniej toczyć żadnych spraw urzędowych — przejmujemy je razem z nieruchomością.
Najem okazjonalny vs zwykły — jak to wpływa na cenę
Forma najmu realnie zmienia wartość lokalu, bo decyduje o tym, jak szybko i jakim kosztem można odzyskać mieszkanie. Najem okazjonalny (zgłoszony do urzędu skarbowego, z notarialnym oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji co do obowiązku opróżnienia lokalu oraz ze wskazaniem lokalu zastępczego) daje ścieżkę usunięcia najemcy z pominięciem długiego postępowania o eksmisję — komornik działa na podstawie aktu notarialnego po nadaniu klauzuli wykonalności. To czyni taką nieruchomość bezpieczniejszą i wyżej wycenianą.
Najem zwykły jest słabszy z perspektywy właściciela: usunięcie nierzetelnego najemcy wymaga z reguły pozwu o eksmisję, wyroku i postępowania komorniczego, a najemcę chroni ustawa o ochronie praw lokatorów. Im trudniejsza i dłuższa droga odzyskania lokalu, tym większe ryzyko po naszej stronie — i to odróżnia oferty. Dlatego zawsze prosimy o umowę najmu i komplet załączników: czytamy je, wyceniamy ryzyko i podajemy konkretną kwotę.
Lokatorzy bez tytułu prawnego i realia eksmisji
Najtrudniejszy przypadek to osoba, która zajmuje lokal bez żadnego tytułu — po wygaśnięciu umowy, po wypowiedzeniu, po rozstaniu albo „odziedziczona" wraz z mieszkaniem. Nawet wobec takiego lokatora nie wolno stosować samowoli: odcięcie mediów, wymiana zamków czy wyrzucenie rzeczy to droga donikąd i naraża na odpowiedzialność. Odzyskanie lokalu prowadzi przez sąd, a tu działa ochrona z ustawy o ochronie praw lokatorów — sąd bada prawo do lokalu socjalnego, a kobiet w ciąży, małoletnich, osób niepełnosprawnych czy obłożnie chorych co do zasady nie wolno eksmitować „na bruk".
Dochodzi do tego okres ochronny: wyroków eksmisyjnych z reguły nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca wobec osób, którym nie przyznano lokalu zastępczego. To wszystko wydłuża proces i odstrasza zwykłych kupujących. My to przyjmujemy świadomie — przejmujemy lokal z lokatorem bez tytułu i to nasz dział prawny prowadzi dalej sprawę o opróżnienie. Ty dostajesz gotówkę od razu, a ryzyko i czas postępowania bierzemy na siebie.
Jak wyceniamy mieszkanie z lokatorem
Wycena lokalu zajętego różni się od wyceny pustego „pod klucz". Punktem wyjścia jest wartość rynkowa w stanie wolnym, od której odejmujemy dyskonto za zajętość — tym mniejsze, im pewniejsza i krótsza droga odzyskania lokalu lub im bardziej rentowny i bezpieczny jest kontynuowany najem. Patrzymy na formę najmu, wysokość czynszu względem stawek rynkowych, zaległości najemcy, profil lokatora i przewidywany czas postępowania. Czasem opłaca się utrzymać dobry, płacący najem; czasem wyceniamy lokal pod odzyskanie i remont.
Nie potrzebujemy oględzin wnętrza, jeśli lokator nie wpuszcza — pracujemy na dokumentach: umowie najmu, zaświadczeniu o zameldowaniu, ewentualnych wyrokach i tytułach wykonawczych. Dzięki własnemu działowi prawnemu wycenę i decyzję podejmujemy szybko, a transakcję gotówkową, bez prowizji, zamykamy zwykle w 7 dni — także wtedy, gdy do mieszkania fizycznie nie da się obecnie wejść.
Nieruchomości, które skupujemy
Przekrój realizacji — domy, mieszkania, kamienice i grunty w każdym stanie, także z trudnym stanem prawnym.
Powiązane usługi
Zadłużone mieszkania
Spłacamy zaległości (czynsz, kredyt, ZUS/US) i odkupujemy lokal za gotówkę.
Z komornikiem
Wkraczamy przed terminem licytacji, spłacamy egzekucję i przejmujemy nieruchomość.
Z kredytem / hipoteką
Rozliczamy kredyt bezpośrednio z bankiem — również kredyty w CHF.
Do remontu
Kupujemy lokale w złym stanie — nie musisz nic remontować ani sprzątać.
Ze spadku
Pomagamy uporządkować dział spadku i odkupujemy nieruchomość za gotówkę.
Trudna sytuacja? Bierzemy ją na siebie.
Spłata długu, zatrzymanie licytacji, dział spadku — z własnym działem prawnym.
4 kroki do gotówki
Kontakt i wycena
Dzwonisz lub wysyłasz dane. Bezpłatna wycena wstępna w 24 h.
Wiążąca oferta
Podajemy konkretną kwotę netto. Bez ukrytych kosztów i prowizji.
Umowa i zaliczka
Umowa przedwstępna, możliwa zaliczka. Dział prawny porządkuje stan prawny.
Akt i gotówka
Notariusz, którego wybierasz. Gotówka na koncie w dniu podpisania aktu.
Najczęstsze pytania
Czy mogę sprzedać mieszkanie, jeśli najemca ma ważną umowę i nie chce się wyprowadzić?
Tak. Zgodnie z art. 678 KC do sprzedaży nie jest potrzebna zgoda najemcy — umowa najmu po prostu przechodzi na nas jako nabywcę. Najemca może mieszkać dalej na dotychczasowych warunkach, a my przejmujemy jego umowę i wszystkie wynikające z niej kwestie. Ty otrzymujesz gotówkę bez czekania na opróżnienie lokalu.
Kupicie mieszkanie, w którym ktoś jest zameldowany?
Tak, zameldowanie nie blokuje sprzedaży. Meldunek to czynność administracyjna, nie tytuł prawny do lokalu i nie wpływa na własność. Po nabyciu sami prowadzimy wymeldowanie osoby, która opuściła lokal, w trybie decyzji administracyjnej gminy. Nie musisz tego załatwiać przed transakcją.
Czym różni się dla Was najem okazjonalny od zwykłego?
Najem okazjonalny zawiera notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i wskazanie lokalu, do którego ma się wyprowadzić — to znacznie szybsza ścieżka odzyskania mieszkania niż przy najmie zwykłym, gdzie potrzebny jest zwykle pozew o eksmisję i wyrok. Dlatego forma najmu wpływa na ryzyko i na cenę, którą proponujemy. Zawsze prosimy o wgląd w umowę i załączniki.
A jeśli lokator nie ma już żadnego tytułu prawnego, ale dalej zajmuje lokal?
Kupujemy także takie nieruchomości. Odzyskanie lokalu prowadzi się drogą sądową — z poszanowaniem ustawy o ochronie praw lokatorów, badaniem prawa do lokalu socjalnego i okresu ochronnego od 1 listopada do 31 marca. Całe postępowanie o opróżnienie przejmuje nasz dział prawny, a Ty dostajesz gotówkę od razu, bez angażowania się w spór.
Jak wyceniacie lokal, do którego nie mogę Was wpuścić?
Pracujemy wtedy na dokumentach: umowie najmu, zaświadczeniu o zameldowaniu, ewentualnych wyrokach czy tytułach wykonawczych. Od wartości rynkowej w stanie wolnym odejmujemy dyskonto za zajętość zależne od formy najmu, zaległości i przewidywanego czasu odzyskania lokalu. Decyzję podejmujemy szybko, a transakcję gotówkową bez prowizji zamykamy zwykle w 7 dni.
Sprzedaj szybko i bezpiecznie
Bezpłatna, niezobowiązująca wycena w 24 h.